Comprar
una vivienda en Chile se ha convertido en un desafío monumental,
especialmente para las nuevas generaciones. Lo que alguna vez fue un
objetivo alcanzable para la clase media, hoy parece una meta distante.
Diversos factores, desde el aumento sostenido de los precios de las
propiedades hasta las dificultades para acceder a financiamiento, han
contribuido a esta situación, afectando de manera desproporcionada a los
jóvenes.
El
ranking de Demographia International Housing Affordability proporciona
una perspectiva clara sobre la dificultad de adquirir una vivienda en
diferentes partes del mundo. Lo hace a través de la medición de la
relación precio-ingreso de un país, es decir, cuántos ingresos anuales
completos se necesitan para comprar una vivienda.
Hong
Kong destaca como el mercado más inaccesible, donde se requieren 19
ingresos anuales (totales) para comprar una propiedad. Esto significa
que los hongkoneses deben destinar el 100% de su ingreso durante 19 años
para comprar una vivienda. Nueva Zelanda lo sigue con 10.8 ingresos
anuales, y Australia con 8.2. En comparación, países como Singapur,
Canadá, Irlanda y Estados Unidos tienen indicadores alrededor de 5
ingresos anuales. Hong Kong destaca como el mercado más inaccesible,
donde se requieren 19 ingresos anuales (totales) para comprar una
propiedad. Esto significa que los hongkoneses deben destinar el 100% de
su ingreso durante 19 años para comprar una vivienda. Nueva Zelanda lo
sigue con 10.8 ingresos anuales, y Australia con 8.2. Países como
Singapur, Canadá, Irlanda y Estados Unidos necesitan cerca de 5 ingresos
anuales, para adquirir una propiedad.
La
relación precio-ingreso alta sugiere que las viviendas son menos
accesibles, pero no cuenta la historia completa. En algunos mercados,
las tasas de interés bajas pueden compensar parcialmente los altos
precios. Además, la existencia de un mercado financiero profundo que
financia créditos a muy largo plazo ayuda a hacer más alcanzables las
viviendas.
En
el caso de Chile, en promedio, una familia necesita destinar alrededor
de 9 ingresos anuales para comprar una vivienda, una cifra que ha
aumentado significativamente en la última década. Además, las
propiedades prácticamente se han duplicado en precio en los últimos 15
años, poniendo una presión adicional sobre las nuevas generaciones que
intentan ingresar al mercado inmobiliario.
Las
personas mayores que compraron propiedades antes del auge de precios
han tenido un camino mucho más fácil. Aquellos que adquirieron sus
viviendas hace más de 15 años se beneficiaron de precios
significativamente más bajos y han visto cómo el valor de sus
propiedades ha aumentado considerablemente. Este incremento en el valor
de sus activos les permite seguir comprando propiedades hoy, aumentando
su riqueza y capacidad de inversión en el mercado inmobiliario. Esta
ventaja les da una posición mucho más sólida en comparación con los
jóvenes, quienes enfrentan un mercado mucho más costoso y no traen
ahorros previos.
Mientras
que una generación anterior pudo comprar viviendas con relativa
facilidad y ha visto cómo sus inversiones se han apreciado, los jóvenes
de hoy enfrentan un escenario muy diferente, con precios de viviendas
prácticamente inalcanzables con los salarios actuales.
Los
jóvenes de las generaciones Millennial y Centennial a menudo son
criticados por no ahorrar para la compra de una vivienda y, en cambio,
preferir gastar en viajes o experiencias. Sin embargo, bajo esta
perspectiva, el problema puede radicar en lo inalcanzable de la compra.
Por ejemplo, un ingeniero recién titulado en Chile, que gana en promedio
$1.000.000 mensuales, ve muy lejano el poder ahorrar los
aproximadamente $30.000.000 necesarios para el pie de un departamento de
50 m² en Ñuñoa (UF 4.000). Esto representa cerca de 100 meses de
ahorro, suponiendo que pudiera ahorrar el 30% de su salario, algo
claramente difícil considerando los costos de vida. Para llevarlo a la
medición anterior, debería dedicar 12 años de ingreso completo para
pagar esa propiedad, mucho más alto que el ya complejo promedio de Chile
de 9 años.
Para
enfrentar esta crisis de acceso a la vivienda, en particular para los
jóvenes, es crucial que tanto el sector público como el privado
implementen políticas efectivas que aumenten la oferta de viviendas y
financiamiento. Por ejemplo, mejorar los subsidios para la vivienda,
permitir más densidad en los planos reguladores comunales y ampliar las
zonas de suelo urbano. También se necesita racionalizar los permisos y
normativas, generar subsidios para créditos hipotecarios y crear
condiciones para que se profundice el mercado de financiamiento a largo
plazo.
Solo
así podremos mejorar las oportunidades para que los jóvenes puedan
alcanzar el sueño de la casa propia, como lo hicieron sus padres.