La crisis
sanitaria derivada del Covid 19 que estamos viviendo y el confinamiento
de los ciudadanos establecido por la autoridad -al menos en nuestra
región-, tiene un impacto económico y social grave. Las relaciones entre
privados se ven afectadas, como por ejemplo respecto del cumplimiento
de los contratos de arrendamientos de propiedades urbanas. La situación
no es fácil de solucionar, y las medidas paliativas que se puedan tomar a
nivel central deben ser justas para ambas partes; sobre todo porque no
es factible eliminar el problema de una de las partes -arrendatario- a
costa del perjuicio que sufrirá el arrendador, teniendo en cuenta
además, que la gran mayoría de arrendadores, son personas naturales en
cuyo ingreso mensual está considerado el arriendo que perciben, si es
que no es, su única fuente de ingreso, sobretodo en personas de la
tercera edad, cuyas escazas jubilaciones no le permiten vivir
dignamente. Otros tantos estarán pagando créditos hipotecarios por los
inmuebles que arriendan, y la falta de pago de estos los arrastrará a
una cesación de pago con el banco. En lo estrictamente legal, no se
contempla ningún remedio que suspenda
el contrato de arrendamiento por sobrevenir un hecho imprevisto e
irresistible para las partes, no contamos con normas así, ni en el
Código Civil y ni en la Ley de arrendamiento de predios urbanos N°
18.101. Los riesgos del contrato técnicamente los soporta el
arrendatario, en palabras simples, la mala suerte del arrendatario la
padece éste y no hay legalmente suspensión de la obligación del pago de
la renta por el hecho de que acontezca un hecho imprevisible o
inevitable que le impida al arrendatario pagar la renta. Y antes de
entrar al análisis de una posible solución que armonice los intereses de
ambas partes se deben distinguir 2 situaciones de arrendatarios: a)
Aquel que arrienda un local comercial, que no ha podido desarrollar su
actividad sea por disposición de cierre de la autoridad sanitaria, o por
la falta de demanda de sus productos atendida la cuarentena decretada.
En este caso, El arrendador del local, no está obligado a rebajar la
renta al arrendatario cuando éste no puede cumplir por caso fortuito. No
se puede echar mano a la fuerza mayor o caso fortuito, para eximirlo
del pago de renta, porque de acuerdo a la norma legal se está hablando
de una entrega de dinero, la cual no deviene imposible porque siempre
será posible pagar con dinero. B) En el caso que lo arrendado es una
vivienda, para uso residencial y no comercial, la situación del
arrendador es aún más compleja, pues él sigue usando el inmueble
arrendado, por lo que su obligación de pago se mantiene vigente aun
cuando no tenga ingresos, sería una situación similar a la que ocurriría
si enfrentara una enfermedad o cualquier otro imprevisto que le
impidiera pagar la renta. Para cualquiera de estos casos, la solución
pasará primero por lograr un acuerdo con el arrendador, sea obteniendo
una rebaja en el monto de arriendo por un periodo determinado -lo cual
aparece como lo más justo a ambas partes- o bien suspendiendo el cobro
de este por idéntico lapso. De no existir acuerdo, la única vía será
recurrir al tribunal civil a pedir el término del contrato por el no
pago de rentas de arrendamiento, y obtener una sentencia que ordene el
pago de lo adeudado y la restitución del inmueble, trámite que implica
contratar abogado, pagar diligencias de notificación, y un proceso que
no tomará menos de 2 o 3 meses, quizás tornando más caro la solución de
esta problemática. Desde luego resulta claro advertir que algunas
medidas que pueda tomar el arrendador, tales como el corte de
suministros, hostigamiento, o vías de hecho para lograr la restitución o
abandono del inmueble antes de obtener una orden del juez, están
totalmente prohibidas pues constituyen una manifestación de autotutela o
justicia por la propia mano, y cualquier arrendatario afectado por esta
situación podrá recurrir de Protección ante la Corte de Apelaciones
para ordenar el cese de tales apremios ilegítimos.